Im Gegensatz zu den meisten europäischen Märkten zahlt in den USA der Verkäufer die Maklerprovisionen. Immobilientransaktionen werden fast ausschliesslich üeber den Makler abgewickelt welcher hier sehr strengen Auflagen unterliegt. Eine Immobilie hier zu erwerben ist für den Käufer aus der Sicht der Kosten und Betreuung sehr positiv. Beachten Sie aber das ein Makler hier als "seller's agent", "buyer's agent" oder als "transaction broker" tätig sein kann. Als Käufer sind Sie am besten mit einem "buyer's agent" bedient der ausschliesslich in Ihrem Interesse tätig ist. Sie haben üblicher Weise keine Kosten zu tragen da die beteiligten Brokern sich die vom Verkäufer bezahlten Provisionen teilen. Mittlerweile arbeiten mehr und mehr "buyer's agent's" auf der Basis eines "exklusive Buyer Brokerage Agreement" welches die Beziehung und Plichten zwischen Käufer und Broker Agent klar regelt und Ihnen noch mehr Sicherheit bietet. diese Vereinbarung kann eine geringe Gebühr beinhalten stellt aber sicher das Sie optimale Betreuung erhalten.

Kaufvertrag

Sie schliessen einen Vertrag, der alle Einzelheiten mit dem "closing date" beinhält. Das closing date kann mehrere Monate in der Zukunft liegen. Soll finanziert werden wir auch ein Finanzierungsvorbehalt in den Vertrag aufgenommen.

Sie unterbreiten ein auf einige Tage befristetes Kaufangebot (offer). Der von Ihnen gebotene Kaufpreis kann auch geringer liegen als der gelistete Preis. Üblicher Weise macht mündlich verhandeln nicht viel Sinn. Nachdem Sie Ihr "offer" unterbreitet haben gibt es vom Verkäufer ein "counter offer" oder keine Antwort und Ihr Angebot verfaellt. Die "offer" laufen üblicher Weise über die Agents und wenn auch nach einigen Malen hin und her eine Basis für einen Kauf gefunden wird kann unterzeichnet werden. Nun beginnen die Fristen zu laufen.

Wenn nicht Cash gekauft wird stellt man nach dem Abschluss einen Finanzierungsantrag. Nach Bewilligung der Finanzierung und wenn alles Andere wie z.B. die Haus Inspektion positiv erledigt ist kommt man für das "closing" beim Closing Agent oder der Titel Company zusammen. Der Verkäufer erhält beim "closing" einen Scheck der den Kaufpreis abzüglich aller Kosten wie z.B. abzulösende Kredite, der Verkäufer erhält die Schlüssel. Eine exacte Abrechnung wird fuer Kauefer und Verkauefer erstellt.

Erhaelt der Käufer die beantragte Finanzierung nicht kommt das "closing" nicht zustande und etwaige Anzahlungen "escrow payments" werden zurück erstattet. Der Kaufvertrag erlischt.

Title Insurance

Eine Title Insurance ist zu empfehlen da es in Florida/USA kein Grundbuch gibt. Es kann sein das sich später herausstellt das der Verkauefer gar nicht der rechtmaessige Eigentuemer war. Trifft das zu würden Sie Ihr Eigentum verlieren. Mit einer Title Insurance "owner's policy" koennen Sie sich dagegen absichern. Sie können zwar Ihr Eigentum nicht behalten, bekommen aber den Kaufbetrag zurück. Im Falle einer Finanzierung besteht der Kreditgeber "lender" auf einer Title Insurance "lender's policy". Hierbei wird nur der Finanzierungsbetrag abgedeckt.

Finanzieren

Es ist warscheindlich unmöglich das eine Öesterreichische, Deutsche oder Schweizer Bank Ihre Wunschimobilie finanziert. Mit genügend Bonitaet bekommen Sie voraussichtlich von Ihrer Hausbank einen ausreichenden Kreditrahmen oder Kredit ohne Immobilie als Hypothek. Sollte das der Fall sein bringen Sie Ihre Bankbestaetigung ueber das verfuegbare Kapital in USD am besten gleich ins Englische uebersetzt mit.

Wenn Sie hier in Florida finanzieren wollen wenden Sie sich am besten an einen Mortgage Broker der Ihnen warscheindlich einen Anbieter fuer eine "foreign national" Finanzierung anbieten kann. Ein Mortgage Broker arbeitet unabhängig wie ein Versicherungsmakler mit vielen Anbietern wie Banken und lenders zusammen.

Für "foreign national" loans gibt es üeblicher Weise Beleihungsgrenzen bis ca. 80%. Auf Grund der Marktlage (hohe Kreditausfaelle der Banken/lenders) fallen diese und liegen momentan bei ca. 60-70% abhängig von der Immobilie. "foreign nationals“ sind Personen, die Staatsbüger eines anderen Landes als der USA sind, dort Ihren Hauptwohnsitz und ihre Erwerbsquelle haben. Ein Visum ist nicht erforderlich.

Was darf Ihr Haus also Kosten.

Annahme in USD:

Erforderliche Unterlagen

Was immer benötigt wird, ist Nachweis der Kreditwüdigkeit und einer Einkommensquelle. Es kann sein das bis zu drei Kreditreferenzen verlangt werden oder auch eine Kredit Selbstauskunft (z.B. Schufa, KSV).

Die Einkommensquelle muß durch Lohnnachweis nachgewiesen werden. Diese sollten aufzeigen das Sie mindestens zwei Jahre in vergleichbarer Position tätig waren. Selbständige sollten zwei Jahre per Einkommensteuererklaerung nachweisen koennen, manchmal reicht auch eine Bescheinigung des Steuerberaters, die auch ausweist das Ihr Geschäft wenigstens zwei Jahren besteht. Bestehende Schulden müssen vollständig angegeben und saldiert werden.